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探路城市更新,共话城市发展 ——“大咖面对面”走进鳒鱼洲
城市更新已成为拓展和优化城市发展空间、促进产业升级和城市品质提升的重要方式
会议活动  2019-09-20 16:02
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城市更新已成为拓展和优化城市发展空间、促进产业升级和城市品质提升的重要方式

9月17日下午,一场与城市更新相关的思想盛宴“大咖面对面——探路城市更新”在鳒鱼洲招商中心举行。活动特邀主讲嘉宾、东莞实业投资控股集团有限公司(下简称“东实集团”)董事长刘波以“城市更新之东实实践”为题,分享了东实集团在城市更新领域的探索之路。


本次活动由东实集团和东莞市私募基金业协会(下简称“私募协会”)联合主办。在私募协会王柏秘书长的主持下,刘波董事长与多名城市更新领域的专家学者、行业大咖进行了现场交流,共同探讨东莞城市更新的发展之道。


活动吸引了众多来自东莞市私募基金业协会会员单位、知名企业及东莞地产、银行、券商、期货等行业的代表共计200余人到场参与,大家畅谈新形势、新趋势、新机遇,分享经验、共话发展。  


分享:城市如何更新?东实这样做


城市更新已成为拓展和优化城市发展空间、促进产业升级和城市品质提升的重要方式,本次“大咖面对面”活动以“探路城市更新”为主题,吸引了不少政府和企业界、专业机构人士的高度关注。东实集团董事长刘波受邀担任此次活动的主讲嘉宾,这也是鳒鱼洲老工业区启动改造之后,首次以对话的形式与公众面对面交流。


刘波围绕“东实集团的发展概况”“东实集团业务版图”“城市更新之东实角色”“城市更新之项目推进”等方面,为大家讲述了一个全景式的东实,并分享了东实集团参与城市更新项目以来的诸多想法与心得。


作为东莞唯一以城市更新开发为主业的市属国企,东实集团以“推动城市升级、创造美好生活”为己任,与东莞金控、莞信基金组建东莞首个城市更新母基金,通过城市更新母基金来带动社会资本参与城市更新项目的实施;通过与镇街、村、企业的合作积极引入“多元化参与主体”,参与城市更新项目,既保证更新项目中“多方利益平衡”,又促进更新项目的快速实施。


“作为扎根东莞的市属国企,在城市更新项目的选择上,我们会把焦点放在产业开发、旧村改造、产城融合方向上。对于产业项目,东实会保持足够的战略耐心、战略恒心,注重围绕产业链培育产业集群、围绕产业集群培育形成产业生态系统,为产业不仅提供空间介质,更注重培育专业的服务团队,为不同类型的产业集群提供有针对性的、专业化服务,将专业的增值服务作为企业重要的盈利方向之一。”刘波开诚布公地说,“不过作为国企,在城市更新的前期谈判阶段,缺乏足够的弹性空间,现有的薪酬水平也难以吸引非常成熟的、高层次人才。这也是东实略显不足之处。”


发言中,刘波还披露了东实在城市更新领域最新的项目进展。除正在推进的鳒鱼洲、东莞火车站TOD地块、市民服务中心等项目外,“东实集团目前在全市范围内已签订合作和框架协议项目达到7个,总占地面积近7000亩。”其中包括道滘南城村城市更新项目、道滘小河片区城市更新项目、东城鳌峙塘城市更新项目、虎门北栅工改项目、洪梅健汇项目等。根据项目的不同特征,每个项目都有不同的定位和改造方向。


 最后,刘波分享了东实对城市更新领域的发展愿景。“未来,我们将以城市更新基金为依托,吸纳社会资本参与城市更新项目,发挥国企的市场引导者作用;作为城市综合开发运营主体,在产业空间改造建设的基础上,强化产业导入、产业孵化与培育、产业服务功能,成为产业园区运营服务商;同时运用板块联动,与人才安居板块结合,加快产业人才导入,实现人才‘职住一体’,与环保板块结合,提供土壤检测、修复等服务,通过多种方式盘活低效土地。”刘波说。


刘波董事长话音刚落,现场便响起了一阵阵热烈的掌声。东实集团在城市更新领域卓有成效的探索与广阔的发展空间,激发和鼓舞了现场听众,不少人在认真倾听的同时,也在飞速敲动键盘、转动笔头,记录下宝贵的一点一滴。


讨论:难点如何破局?他们这样说


分享结束后,还进入了圆桌对话环节。在东莞市私募基金业协会王柏秘书长的主持下,刘波董事长与鳒鱼洲规划设计方案总顾问庄少庞、东莞民投投资控股集团副总经理李文峥、合一产业运营公司总裁金鉴等多位城市领域的专家、业内精英,就城市更新中的实操难点与破局方法进行了深入探讨,发言同样“干货满满”。


刘波分享了东实曾经操作过的一个案例。“2017年,我们曾经在TOD范围内筹划一个产业项目,当时我们不仅想提供空间介质服务,更希望能提供一个专业的服务队伍,为拟招引的产业提供他们所需要的专业服务。但是策划过程中我们发现很难做下去,因为我们不理解这个业......”刘波总结说,“实际上产业园盖起来不难,但真正把产业园运作起来,要看能否了解计划导入的产业,能否针对进驻企业的关键需求提供服务,这才能真正吸引企业进入。”


刘波总结了东实在城市更新领域的优势所在:“除了土地开发方面的政策优势外,我们更注重按照政府的产业政策导向,强调产业园的可持续发展,使产业园成为真正的产业聚集。”  


刘波谈到,东实集团转战城市更新,既“痛苦”又“兴奋”。痛苦在于参与城市更新过程中的谈判、策划、设计等工作很辛苦,得到城市更新项目权利所有人的认同需要比较长的时间。但兴奋在于,产业类的城市更新领域,是东实集团“真正想做的事”。他认为,做产业地产不要过于强调短期的盈利,不能以房地产的思维来考虑。


李文峥总结了目前城市更新的三个难点:拆迁难、审批难以及融资难。那么怎样发挥产业与金融优势,做好城市更新基金运营呢?李文峥分享了资本进入城市更新的相关经验,他指出:“城市更新是周期比较长的行业,需要经历过多个环节。因而资金要进来也需要与不同阶段的风险相对应。”


他建议,资金介入需要有组合投资的概念。如果单一为一个项目,做一个产品,发一个基金,风险较大;但是将多个项目集合起来,做组合投资,就会分散风险。


 在招拍挂供应受限、政策扶持鼓励等多种因素共同作用下,“工改工”项目越来越受到青睐,在城市更新项目中所占比例较高。金鉴分享工改工项目的经验。他指出,工改工项目的难度大,大在产业的导入以及资金方的介入上。他认为,工改工的项目不能仅从物理空间上考虑,也不能从房地产传统思维考虑。“引入产业时不能只是想象中,而是要走街串巷调查,多多考虑产业基础,考虑自身特色,同时也与政府部门充分沟通。当各方面准备很扎实后,就不愁招商问题。”


金鉴还指出,产业招商要以产业链的理念进行招商,将产业链上下游的资源聚焦在一起。产业的运营不是保安保洁 ,也不是简单管理。真正好的运营必须用产业生态的运营方式,帮客户贯通上下游产业链,实现增长服务,想客户所想、想客户未想。


同时,嘉宾们也分享了他们对于鳒鱼洲项目的印象。庄少庞介绍,当他最初接触这个项目时很惊讶。“很多人了解可园,工农8号、下坝坊也已经有一定的知名度,但却不知道附近居然有这么完整的早期工业厂区被保留了下来。”


因而,在规划设计上团队最先考虑就是,鳒鱼洲在城市中是什么样的位置,它与周边的景点的关联度如何。从历史维度来看,这是东莞过去留下的厂房,拥有独特的历史价值,同时鳒鱼洲也颇具东莞的水乡特色。“我们希望结合鳒鱼洲这些特点,将鳒鱼洲打造成城市的公共空间,成为东莞的城市会客厅。”


金鉴在点评鳒鱼洲项目时也说,他对于鳒鱼洲的第一印象,觉得它就是标准的、以文化产业为核心的城市更新项目。“我相信鳒鱼洲项目经过卓越运营,一定会成为东莞的亮点。”


对话:城市更新将加速?他们这样答


讨论结束之后,现场还进行了提问交流环节。来自不同行业、不同公司的参与者或思忖良久、或灵光乍现,争先恐后地举手,向台上的嘉宾们抛出了一个个问题:


问:东莞土地情况复杂,以中小型地块为主。对于东莞30-50亩小型土地的工改工项目,东实集团有怎样的看法?


答:地块如何进行改造,还是要依照地块本身的特征、性质进行考虑。东实集团的城市升级项目不受规模限制,但是在实操中,仍然会依据项目所在地的综合条件,选择最恰当的规模和合适的道路。这个问题并没有标准答案,因地制宜是最好的出路。


问:东实集团作为一个市属国企,在环保板块同样有所布局,请问这是出于怎样的考虑?


答:我认为,未来的环保领域一定有国企的一席之地。环保项目有经济性和公益性兼顾的特点,国企参与更能够保证环保项目的高质量运行;国企不仅在政策、平台方面有独到的优势,面对环保项目推进过程中时常出现的邻避效应,在合法合规解决邻避效应、高效推进项目方面,国企有一定的优势。


问:我们(浙商银行)入驻东莞时间不长,但是感受颇深,对于城市更新领域也有所关注。我们是否可能在东莞本地,发掘地区特色、依托地区政策,在东莞的城市更新进程中形成相应的金融合作与支持?


答:欢迎浙商银行来到东莞,这座城市充满了各种各样的金融机遇。2018年,东莞市的存款金额达到了1.6万亿,金融企业是大有空间、大有可为的。东实集团并非专业的金融公司,在金融领域并不敢拖大,但是非常希望和有意向、有实力的金融机构达成合作,在符合法律政策的前提下,形成具有本地特色的合作和创新。


天鹏置业董事长何三朋还作了现场即兴发言。他表示,自己来东莞27年,亲眼目睹了这座城市的发展与变迁。东莞并非缺乏文脉,只是需要进一步的提炼和升华。东莞这座城市发展至今,我们必须要抓住时机、抓住资源、抓住人才,趁着城市升级的东风,“这个项目一定会成功的”。


现场花絮:东实集团现场发布“英雄帖”


在提问环节即将结束时,东实集团人力资源部经理王胜军接过话筒,向现场听众发出了邀请:“东实集团是一家有担当、有实力、有愿景的企业。作为东莞唯一以城市更新开发为主业的市属国企,我们有使命、也有义务,让东莞变成一座更好的城市。我们希望能够吸引更多有同样理想与抱负的人才了解东实、加入东实,与我们一起建设东莞的‘诗和远方’。”


再看:历史如何述说?园区这样变


本期“大咖面对面——探路城市更新”活动的举办地是鳒鱼洲文创园,也正是东实集团城市更新领域的重点工程。


作为东莞改革开放的起源地之一,也是东莞最具特色的工业遗址之一,长久以来,鳒鱼洲工业遗存的保护与开发利用一直备受社会各界的关注和期待。无论是老工友的寻踪访迹,纪录片的回溯记忆,还是如今东实人的保护活化,都是在对这段历史、这片土地的记录与展望。


2019年3月,市属国企东实集团获得鳒鱼洲1.5级开发权,正式启动开发。在8月23日的鳒鱼洲招商发布会上,东实集团总裁彭光顺表示,东实集团将坚持“高标准规划、高标准设计、高标准建设、高标准运营”的原则,在科学审慎地保护工业遗存的基础上,对鳒鱼洲重新进行空间规划、业态规划和合理改造,将其打造成为一处历史与现实完美融合、人文与自然交相辉映、事业与生活同频激荡的“东莞文化新地标”。


鳒鱼洲初露锋芒便引来众多目光。数月之前,“东莞作用——影像物件大型艺术展览”和“鳒鱼洲新春诗会”就已经为鳒鱼洲的重生预热;8月23日“鳒鱼洲 再出发”鳒鱼洲招商发布会,又吹响了鳒鱼洲“扬帆起航”的号角;在不久的将来,鳒鱼洲将会以全新的面貌展现在大家的面前。这里会是老一辈东莞人的记忆节点,是行业中坚力量的产业基地,是文艺爱好者的交流场所……这里还会是一本鲜活的教科书,关于一个沉寂已久的老工业园区,是如何在城市更新的推动下,焕发出新的生命。


有情怀的人都向往鳒鱼洲,鳒鱼洲也在等待所有有情怀的人。


小链接:

“大咖面对面”活动简介:


    “大咖面对面”是东莞市私募基金业协会的品牌活动之一,主要邀请上市公司董事长、国企负责人、银行行长、国内知名私募机构和券商负责人等在金融领域的大咖来主讲,分享其成功经历和经验、企业发展理念、从业多年的心得。


相关资料

圆桌对话嘉宾简介


刘波东实集团党委书记、董事长

南京大学地图学与地理信息系统专业博士、教授级高工,注册房地产评估师、注册城市规划师,东莞市特色人才。

庄少庞 鳒鱼洲规划设计方案总顾问

华南理工大学建筑设计及其理论博士,一级注册建筑师,华南理工大学建筑系副主任、中国建筑学会会员

代表作品:粤剧艺术博物馆(2018年习近平总书记广州考察参观项目),曾获广东省勘察设计协会优秀勘察设计一等奖,景观工程一等奖;中国勘察设计协会优秀勘察设计工程项目二等奖,景观工程一等奖;中国建筑学会中国建筑设计奖风景园林工程二等奖

李文峥东莞民投投资控股集团副总经理

英国约克大学金融与投资硕士。北大光华REITS课程组成员,国家发改委PPP专家库金融类专家。曾任广州市城发基金管理有限公司董事总经理,越秀房地产投资信托基金高管。具备10多年地产基金的投融资实践经验。

金鉴 合一产业运营公司总裁

现任合一产业咨询、产业运营公司创始合伙人,产业地产投资、招商及运营管理专家。曾任美国IBM战略管理、商业模式设计及人才培养高级咨询师和企业管理教练、香港华润集团战略管理部总经理及一级利润中心(华润置地等)副总经理、天安数码城集团(产业地产公司)招商运营管理中心总经理。


圆桌对话主持


王柏 东莞市私募基金业协会秘书长。有20多年房地产、金融行业工作经验,先后在花样年华、佳兆业等上市公司任高管。任东莞市私募基金业协会秘书长

| 中国房地产网 | 编辑:本站编辑| 2019-09-20 16:02

标签:大咖面对面
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